Türkiye, son 17 yılda kat ettiği mesafe ile Dünya'nın 13.büyük ekonomisi oldu.
Bu durum hem içte, hem de dışta çok hazmedilmedi.. buna rağmen Türkiye kendine yeni bir hikaye de yazıyor.. bunca yaşanan badireye, operasyonlara ve terör olaylarına rağmen kendi yolunda dimdik yürüyor.
Lakin Dünya'da yaşanan gelişmelerin hızına bakarsak değişen dengeler, bloklar ve yeniden kurulmak istenen asırlık planlar ülkeleri ve toplumları soğuk savaş savaş döneminden daha fazla etkileyeceğini gösteriyor.
Konumuza dönecek olursak inşaat sektöründe ise 2019 nasıl geçecek? Dünya ve Türkiye'de emlak'ta 2019 beklentileri neler? Gayrimenkul açısından görünenler ne?
Bu sorulara cevap arıyoruz.. Sayın Tebernüş Kireçci'nin yazısından devam edelim..
***
Dünyada gündem çok hızlı değişiyor. Dünya, Dünya olduğundan beridir gündemin bu kadar hızlı değiştiği bir dönem yaşanmamıştır. Astronomi ile uğraşanları dinlersek Dünya'nın kendi ekseninde ve güneş etrafında dönme hızında bir değişiklik yok. Dünya, Dünya oldu olalı gündemin bu kadar değiştiği bir dönem olmamıştır. Eminim gelecek kuşaklar da kendi dönemleri için aynısını söyleyecekler. Yani gelecek yıllarda dünyada gündem daha hızlı değişecek. Dolayısı ile Türkiye'de de gündem aynı hızıyla değişmeye devam edecek.
***
2018'e girerken ya da 2017'ye girerken ne deniliyordu? Türkiye ve İstanbul emlak piyasası çökecek. Evler yarı fiyatına düşecek. İnşaat şirketleri batacak. Ve bir sürü saçma sapan öngörü.. sonuç ortada. 2019'a girerken -faiz oranları yükselmiş olmasına rağmen- hala doğru düzgün sitelerde 250 kira çarpanının altına ev bulunamıyor. Faiz daha yüksek getiri sağlıyor. Ama toplumun tamamı olmasa da bir kısmı yatırım noktasında gayrimenkulden vazgeçmiyor.
***
Bankacıların ve aralarında Merkez Bankası yöneticiliği yapmış olanların da anlayamadığı nokta gayrimenkulün ihtiyaç boyutu. Bir aile ya da birey veya şirket döviz almasa, mevduata para yatırmasa, hisse senedi bulundurmasa da varlığına devam edebilir. Ama barınma ve iş için fiziki gayrimenkul şart. İlkokul çağındaki bir çocuğun bile anlayabileceği bu gerçekliği dünyanın en iyi üniversitelerinde ekonomi eğitimi almış insanların anlamadığını görünce "Okulsuz Toplum"un yazarı Ivan Illich'e hak vermemek elde değil. Bu kadar iyi eğitim alıp da basit bir gerçekliği görmemek için epey bir saf olmak gerekiyor.
***
Gayrimenkul piyasasının yoluna devam etmesinin en önemli nedeni ihtiyaç boyutudur.
Geçmişte de sıkılırdım. Ama şimdi daha fazla şu iki gelişmeden sıkılıyorum.
Birincisi; herkesin ekonomist kesilmesinden.
İkincisi ise; ıskalayıp duran ekonomistlerin "Ben haklı çıktım" demesinden.
Bozuk saat bile günde iki defa doğruyu gösteriyorken bu ekonomist ve finans uzmanlarının 10 yılda bir haklı çıkamamalarına gülüyorum.
***
Toplumlar, milletler ve devletler üzerinde jeopolitiğin, jeostratejinin, etnik kimliğin, dinsel ve mezhepsel bağ ile ilişkilerin önemi bilmeyen ekonomist ve analistlerin hangi söylediğini ciddiye alalım?
………………….
2019 nasıl geçecek?
Önce dünya ekonomisi açısından bakalım.
1) ABD ve Çin arasındaki ticaret savaşı aynen devam eder. O savaşın kazananı olmaz. Ticari savaşlar Türkiye gibi ülkelere fırsatlar sunar. Değerlendirilebilirse Türkiye için fırsat.
2) FED'in göz göre göre faiz artırmaya devam etmesi zaten her tarafı yamalı lastikten beter olan ABD'nin ekonomisini daha beter hale getirecek. ABD'ye Çin'in veremeyeceği zararın kat kat fazlasını FED verecek. Bakmayın siz ABD ekonomisinin son 2 yıldaki iyileşmesine.. Filmin sonu yakın. 2019'da kopmazsa 2020'de o film kopacak.
3) Dünya ekonomisi borç batağında. Devletler, şirketler ve bireysel boğazına kadar borca gömülmüş vaziyette. IMF raporlarına göre borç stokunun GSMH'lere oranı yüzde 318. Yani bu borçların ödeneceği yok. Bir taraftan yükselen faizler borç stokunu yükseltirken diğer yandan devletlerin maliyesi bütçe açığı veriyor. Şirketler ve bireyler borcu borç ile kapatıyor. Devletler, şirketler ve bireyler borcun anaparasını ödemeye başlamadığı sürece bu sorun artarak devam eder.
4) Bankalar verdikleri borçları tahsil edemeyince yeni krediler açmak zorunda kalıyor. Dünya genelinde finans kuruluşları tabanlı finansal bir kriz ötelenip duruyor. Merkez bankalarının para basıp durması bu krizi öteliyor.
5) Dünyada bir elin parmağını geçmeyecek ülkede istihdam sorunu yok. Yeni kuşaklar işsiz. İş bulmakta zorlanıyor.
Gerçi Z kuşağının iş bulmak gibi bir niyeti de yok. "Babam sağolsun" veya "Annem sağolsun" modundalar.
Yapay zeka ve Çin'in üretimdeki yükselişi gelecek kuşakları iş bulma konusunda daha da zorlayacak.
***
Türkiye açısından 2019'da baktığımızda ne görüyoruz?
1) 2018 Türkiye'nin jeopolitik ve jeostratejik konumunun anlaşıldığı yıl oldu. Etnik ve dinsel önemi daha iyi anlaşıldı. Bunun bir güç olduğunun farkına varıldı. 2019'da da Türkiye bu işin ekmeğini yiyecek. ABD de olsa içinde Türkiye'nin olmadığı bir planın hiç bir işe yaramayacağının anlaşılmasını sağladı. 2019'da gerilim arada bir artsa da gelişmeler Türkiye'nin lehine olur.
2) 800 milyar dolarlık ekonomide 500 milyar dolarlık borç yükü abartılacak bir şey değil. Bu borç yükünün de 50-60 milyar dolarlık kısmında sorun var. Bu sorun da döviz kazanmadığı halde dövizle borçlanan kesimden kaynaklanıyor. Enerji, inşaat, otel ve AVM yatırımları. Türk insanı borcuna sadık. Bu açıdan dünya genelinde bir çok milletten ayrışıyor. Borçlanmamayı öğrenip ana parayı ödemeye başladığında Türkiye'nin orta ve uzun vadede bir sorunu kalmaz.
***
Gayrimenkul açısından görünenler ne?
1) Gayrimenkul sektöründe sıkıntı sektörün büyük oyuncularının dövizle borçlanmasından kaynaklanan problemler var. Bunu 2016 yılında detaylı olarak anlatmıştım….. Buna da Emlak Konut GYO önderliğinde bir çözüm bulunuyor.
2) 2018'in ikinci yarısında yabancıların mülk alımı kolaylaştırıldı. Bu beraberinde Basın Ekspress Yolu, Kayaşehir, Başakşehir ve Kağıthane gibi lokasyonlarda talebi canlandırdı. Vatandaşlık işlemleri hızlandırılırsa -ki hızlandırılıyor- bu dalga diğer lokasyonlara da yayılır.
3) İstanbul ve Türkiye emlak piyasasını ayakta tutacak bir diğer alım dalgası da euronun yükselmesi nedeniyle Avrupa'da yaşayan Tüklerden geldi. Her ne kadar Beyaz Tükler pılını pırtısını satıp yurt dışında gayrimenkul almanın peşinde koşsa da Avrupa'da yaşayanların gözü Türkiye'de. Burada mağdurların oluşmayacağı bir sistem kurulursa Avrupa pazarı onlarca yıl Türkiye ve İstanbul piyasasına destek atar.
4) İç pazarda sadece ihtiyaç konut iş yapar. Yatırımlık konutların potansiyeli azalıyor. Azalacak da... Yüksek faiz oranları ve dövizin arada bir yaptığı heyecanlı ataklar yatırımcıları gayrimenkulden uzaklaştırıyor.
5) Türkiye genelinde arz fazlası olmayan yerleşim merkezlerinde yükseliş eğilimi devam eder. Gayrimenkulde temel belirleyici nokta döviz ve faizden daha çok arz talep dengesidir. Yatırım yapacağınız şehirlerde gözünüz arz talep dengesinde olsun.
***
Sonuç: Dünyada ekonomik açıdan 2019 fırtınalı geçecek. Genel olarak zor bir yıl olacak. Türkiye işin zor kısmını atlattı. 2019'un ilk yarısında biraz fırtına yaşansa da ikinci yarısından itibaren önü açık. Gayrimenkul açısından ise bu yıl üç alıcı kitle olacak. Yabancılar, yurt dışında yaşayan Türkler ve oturum için ev arayanlar. Bu kitle de mevcut stokların erimesine fazlasıyla yeter.
***
Bu yazının altına imzamı atıyorum.
İyi haftalar..
